Pubblicato il Market Report Milano/Roma 2022 H2, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma.
Engel & Völkers, Gruppo leader nel settore dell’immobiliare del pregio, ha pubblicato il Market Report Milano/Roma relativo al secondo semestre 2022, realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma. Sul mercato di Milano, la forte domanda di immobili di pregio non accenna a diminuire, confermando tempi di assorbimento molto rapidi e sconti esigui o nulli. Anche il mercato di Roma ha continuato a beneficiare di una domanda sostenuta, che ha garantito una buona performance delle compravendite in molte zone, a fronte di quotazioni nel complesso stazionarie e tempi medi di vendita ridotti rispetto al semestre precedente.
“Gli effetti delle dinamiche economiche e inflattive in corso hanno avuto uno scarso impatto sul mercato di pregio delle due principali città italiane, che nel secondo semestre 2022 hanno continuato a registrare una congiuntura favorevole, con la domanda di locazione in forte crescita e quello della compravendita in leggero raffreddamento solo in alcune zone”, ha dichiarato Luca Dondi, CEO di Nomisma.
Milano: Un mercato in crescita, fortemente influenzato dalla vocazione internazionale della città
Nel 2022 il volume di compravendite sul mercato residenziale milanese ha registrato un incremento annuo del 6,2%, contro il 3,1% di Roma e il 4,7% dell’Italia nel complesso. Secondo l’analisi effettuata, nonostante le previsioni delineate a metà del 2022, il secondo semestre dell’anno ha pertanto superato le incerte aspettative. Le forti criticità economiche, derivanti dall’aumento dei costi delle materie prime e dalla conseguente inflazione, hanno impattato solo in parte sul segmento di pregio del capoluogo lombardo, per la parte di compravendite dipendenti dall’erogazione di mutui, a causa dell’incremento dei tassi di interesse. In generale, Milano si conferma un mercato a sé, influenzato dalla vocazione internazionale della città. Come già accaduto con il successo dell’Expo 2015, l’avvicinarsi dei Giochi Olimpici di Milano Cortina 2026 catalizza costantemente e in maniera crescente investimenti immobiliari di rilievo.
In continuità con il semestre precedente, il mercato del centro storico rimane caratterizzato da quotazioni medie stazionarie degli immobili. Per le proprietà ristrutturate al nuovo, il range si conferma particolarmente ampio a livello di singolo quartiere, con la zona del Duomo, tra gli altri, che conferma valori medi compresi nel range 8.500-18.500 euro/mq. Le quotazioni top toccano i 20-21 mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona Castello-Foro Buonaparte, e i 17-18 mila euro/mq in San Babila e Cordusio. Anche i prezzi medi degli immobili di pregio nella zona ovest confermano i livelli del semestre precedente. Le quotazioni per gli immobili ristrutturati al nuovo vanno dai 4.200-4.500 euro/mq di Gambara – Bande Nere e San Siro ai circa 10.000 euro/mq di Sempione – Arco della Pace – Chinatown e Vercelli – Washington. Restano fuori range le quotazioni di City Life, tra 8.800-15.000 euro/mq. Per quanto riguarda invece la zona est, i prezzi presentano un trend al rialzo su base semestrale in tutte le zone, più accentuato nei quartieri di Città Studi e Porta Venezia, per le residenze nuove o ristrutturate al nuovo. Per questi immobili i valori di compravendita sono compresi nel range 4.450-9.350 euro/mq. Le quotazioni medie crescono allo stesso modo per le abitazioni da ristrutturare. Nella zona nord, invece, i prezzi medi delle zone Centrale-Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina variano tra 4.900 e 7.150 euro al mq per le proprietà nuove e ristrutturate al nuovo, e i prezzi medi top di Porta Nuova-XXV Aprile raggiungono quota 19.500 al euro/mq. Anche l’area di Garibaldi-Moscova-Arena conferma il trend al rialzo con un prezzo medio massimo di 12.800 euro/mq. Infine, in merito alla zona sud, le quotazioni medie crescono, su base semestrale, in tutte le aree, in un range che varia, per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo, tra 6.500 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e 11.000 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
“Nonostante il perdurare dell’incertezza economica, il mercato residenziale di pregio a Milano rimane caratterizzato da una forte domanda. Questo ci consente di rimanere moderatamente positivi sulle compravendite del primo semestre 2023, pur aspettandoci una lieve riduzione del numero di compravendite, a causa della scarsità dell’offerta”, ha commentato Roberto Magaglio, Licence Partner di Engel & Völkers Milano. “Anche nel 2023 l’aumento dell’inflazione contribuirà a rassicurare gli investitori sulla bontà dell’investimento immobiliare, anche a causa della mancanza di valide alternative di investimento. Milano gode ancora del grande vantaggio del rientro dei cervelli, che grazie all’internazionalità della città raccoglie la maggior parte delle preferenze di rientro. Si tratta di un flusso che non si esaurirà quest’anno e che contribuisce in maniera importante e sostanziale alla domanda di immobili di pregio”.
Roma: Nel 2022 il fatturato del Market Center di Engel & Völkers ha segnato un +14% rispetto al 2021. Prevista l’apertura di una nuova sede del Gruppo nella Capitale.
Nel 2022, sul mercato di Roma sono state portate a termine 40.065 transazioni, con un incremento del 3,1% annuo. In particolare, nel centro storico il mercato della compravendita resta dinamico, sebbene caratterizzato da tassi di crescita più ridotti di quelli straordinari del semestre precedente. A seguito del boom di compravendite del 2021 e dell’inizio del 2022, l’offerta in vendita è in riduzione e a fatica incontra le esigenze di una domanda vivace sia per l’acquisto residenziale, sia per quello di investimento. Tra gli investitori stranieri, sempre interessati alle zone centrali di prestigio, aumenta anche l’interesse per le compravendite di nuda proprietà. La domanda per acquisto è maggiormente concentrata a Trastevere, Testaccio, Ponte, Borgo, Parione, Monteverde Vecchio, mentre si ravvisa una ripresa del mercato nella zona Aventino/San Saba. Nella zona Prati-Vaticano si concentra la domanda dei residenti interessati alle zone centrali, per la maggiore presenza di spazi esterni e aree verdi rispetto al centro storico. L’acquisto ad uso investimento qui è meno diffuso, così come la presenza di acquirenti esteri. La zona Nord ha visto confermare il numero di compravendite nel semestre, grazie ad una domanda di acquisto stazionaria e a fronte di un lieve incremento delle proprietà offerte sul mercato. Nella zona di maggiore pregio, tra cui Parioli e Prati, la domanda è attratta dalla tipologia edilizia e dai generosi tagli degli immobili, oltre che dalla vicinanza a prestigiose aree verdi. È presente anche la domanda di investimento per le proprietà di piccole dimensioni da destinare ad uso turistico o, nella zona di San Lorenzo, a locazione studentesca. Rispetto al semestre precedente è sensibilmente aumentata la domanda di acquisto da parte di clienti stranieri, provenienti dal nord Europa. La zona ovest conferma il buon livello delle compravendite del semestre precedente, con prezzi stazionari che facilitano l’incontro tra domanda e offerta. L’area di Monteverde Nuovo continua a riscuotere l’interesse degli acquirenti, grazie alla favorevole localizzazione e alla presenza di aree verdi, mentre cresce la domanda in zona Portuense. La domanda è principalmente di prima casa o sostituzione. L’acquisto per investimento interessa in particolare Monteverde Nuovo, zona ben collegata alle infrastrutture e da un grande offerta di esercizi commerciali. Infine, la zona Sud ha avvertito segnali generalizzati di rallentamento delle compravendite nelle aree di minore pregio, in cui le compravendite sono maggiormente dipendenti da mutuo, in un’area caratterizzata da domanda residente e non speculativa. A Garbatella, San Paolo e Montagnola la domanda è in aumento, con preferenza per le proprietà da ristrutturare. Rimane dinamico il mercato all’EUR. L’acquisto per investimento si orienta soprattutto verso le location prossime alla linea metropolitana e alle zone commerciali, tra cui Eur Centro, Torrino Nord e Metro Laurentina. La domanda estera all’Eur riguarda spesso il rientro dei cervelli.
“Nel 2022, il nostro Market Center ha registrato una crescita del fatturato del 14% rispetto al 2021, a seguito del costante interesse verso l’investimento immobiliare dopo il superamento del periodo più critico della pandemia”, ha dichiarato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers. “Il segmento di prestigio continua a dare segnali di stabilità e crescita, soprattutto nelle aree centrali e storiche della città, con richiamo di clienti e investitori che possono trovare a Roma prezzi più accessibili rispetto ad altre importanti capitali europee. Il Giubileo potrebbe inoltre attrarre investitori interessati alla riqualificazione di palazzi storici con conseguente sviluppo di un mercato di proprietà rimesse a nuovo, prodotto oggi non presente in quantità sufficiente a soddisfare una forte domanda ad oggi inevasa. Siamo consapevoli di dover affrontare l'anno in corso con un approccio attento ma allo stesso tempo strategico per il futuro, rafforzando la nostra presenza sul mercato attraverso investimenti in soluzioni, marketing, erogazione di ulteriori servizi a valore aggiunto per i clienti e l’ampliamento della nostra copertura territoriale con l'apertura di una nuova sede operativa nel corso del 2023.”
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